ขายฝากที่ดิน pantip
ขายฝากที่ดิน pantip “จำนอง” กับ “ขายฝาก” ต้องเป็นสิ่งที่คนภายในแวดวงอสังหาริมทรัพย์รู้จักอย่างแน่แท้ ซึ่งทั้งสองอย่างในมุมมองของพี่ทุยคิดว่าเป็นการกู้รูปแบบนึง ที่ผู้กู้จะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ ได้แก่ ที่ดิน บ้าน คอนโด มาวางเป็นหลักประกันกับผู้ให้กู้ เพื่อแลกเป็นเงินสด ส่วนผู้ให้กู้ก็ได้รับดอกตามที่ตกลงกันไว้แล้ว “จำนอง” และ “ขายฝาก” แตกต่างกันยังไง ?
“ขายฝาก” เจ้าของในเงินจะโอนไปยัง “ผู้รับฝาก (ผู้ให้กู้)” เลยทันทีในวันที่ทำความตกลง แต่ “คนขายฝาก (ผู้กู้)” จะได้คืน เมื่อมาใช้หนี้ใช้สินหรือไถ่ถอนในเวลาที่กำหนด ถ้าถึงกำหนดจ่ายหนี้แล้วผู้ขายฝากไม่ใช้หนี้ เงินทองที่ขายฝากก็จะเปลี่ยนเป็นของคนรับฝากไปเลยโดยทันที หรือพูดง่ายๆว่าคนรับซื้อฝาก
“ยึดทรัพย์ได้” เลยโดยทันที หากผู้ใดกันแน่คิดไม่ออกว่าขายฝากคืออะไร พี่ทุยอยากที่จะให้นึกกล้วยๆราวกับการ “จำนำ” นั่นแหละสมมติพวกเราตกระกำลำบากเงิน เดินเข้าไปที่โรงรับจำนำ (ผู้ให้กู้) พวกเราเอาทองคำไปวางสักเส้นนึงแล้วพวกเราก็จะได้เงินกลับมาเลย
แล้วพอถึงเวลาที่ระบุ เราก็เอาเงินไปไถทองคำคืนมา แต่ถ้าเกิดเราไม่ไปไถคืนมาทองก็จะเป็นของโรงจำนำเลย… เช่นเดียวกันเป๊ะเลยส่วน“จำนำ” เจ้าของในทรัพย์สินจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง ทรัพย์สินนั้นจะเป็นเพียงแต่หลักประกันการใช้หนี้ให้กับผู้รับจำนำแค่นั้น
ถ้าหากผู้จำนองเบี้ยว ไม่จ่ายหนี้ ผู้รับจำนองจึงควรไปยื่นฟ้องรองเพื่อได้ค่าชดเชยเอง เจ้าของจะไม่กลายเป็นของผู้รับจำนำ หรือเอาง่ายๆว่า ผู้รับจำนำจะ “ยึดทรัพย์สินไม่ได้”ส่วนดอกโดยชอบด้วยกฎหมายระบุ ทั้งแนวทางการขายฝากรวมทั้งการจำนองเป็นไม่เกิน 15% ต่อปี
และก็ในการขายฝากและก็การจำนำ ควรต้องไปปฏิบัติการต่อหน้าข้าราชการที่กรมที่ดินแค่นั้นโดยแนวทางการขายฝาก มีค่าขนบธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน และจำต้องเสียภาษีอากรด้วย ส่วนการจำนำ มีค่าจารีตการเขียนทะเบียน 1% ของวงเงินจดจำนอง
สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาทถ้าหากผู้ใดที่กำลังคิดจะกระทำขายฝากหรือจำนองอยู่ พี่ทุยก็ขอเตือนให้เลือกนายทุนดีๆที่ไว้ใจได้ มีการจดทะเบียนถูกตามกฎหมาย มีบริษัทที่ตั้งที่สามารถติดต่อได้ เพื่อผลตอบแทนของตัวเราเองนะ
เตือนภัย ทราบสักนิดก่อนคิดจะ “จำนำ” หรือ “ขายฝาก”emo37.gifบทความโดย ศันสนีย์ อัศวอำนาจวาสนากำจรผู้พินิจพิจารณาอาวุโส ส่วนปกป้องผู้รับบริการทางการเงินธนาคารชาติ สำนักงานภาคใต้หลายเหตุที่ทำให้เกิดปัญหาหนี้นอกระบบ อาทิเช่น
ปัญหาเศรษฐกิจทำให้ประชากรมีรายได้น้อยเกินไปกับรายจ่าย ปัญหาการเรียน พสกนิกรขาดความเข้าใจสำหรับเพื่อการวางแผนทางการเงิน ไม่มีระเบียบทางด้านการเงิน ทำให้ใช้จ่ายเงินอย่างสุรุ่ยสุร่าย ตลอดถึงปัญหาของประชากรระดับรากต้นหญ้า
ที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน เพราะว่าขัดข้องเรื่องวิธีการขอสินเชื่อ ซึ่งมีข้อกำหนดยุ่งยากแล้วก็ชักช้า จึงมุ่งไปใช้บริการธุรกิจเงินนอกระบบกันเยอะขึ้นเรื่อยๆ รูปแบบของธุรกิจเงินนอกระบบมีให้เลือกหลายต้นแบบ มักโปรโมททั่วๆไปตามเสาไฟฟ้า
หรือตามตู้โทรศัพท์สาธารณะ คนที่ขาดหลักประกันมักจะเลือกใช้บริการในรูปเงินด่วน ส่วนผู้ที่มีหลักประกันประเภทอสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น ที่ดินหรือบ้าน ก็เลือกใช้บริการในแบบอย่างจำนองหรือขายฝาก การที่เน้นแต่ว่าเรื่องความสะดวก
ขั้นตอนการกู้ไม่ยุ่งยากแถมได้เงินมาใช้เร็ว จึงขาดความสนใจและนึกไม่ถึงว่า นักลงทุนธุรกิจเงินนอกระบบพวกนี้อยู่ในชนชั้นสังคมที่เหนือกว่า มักอาศัยข้อบกพร่องที่พสกนิกรขาดความรู้ทางด้านกฎหมาย หาช่องทางเอาเปรียบ เพื่อหาผลกำไรจากการปล่อยกู้ได้อย่างใจยักษ์ที่สุด
ด้วยเหตุดังกล่าว จึงมีข้อแนะนำอย่างง่ายๆให้แก่คนที่มีที่ดินที่พร้อมจะใช้ไปเป็นประกันการยืมเงิน ก่อนที่ท่านคิดจะนำที่ดินหรือบ้านไปกู้หนี้ยืมสินจากธุรกิจเงินนอกระบบ ท่านควรจะเลือกแบบไหนดี ระหว่างการ “จำนำ” หรือ “ขายฝาก”
เนื่องจากว่าทั้งยัง 2 แบบเป็นการทำนิติกรรมที่มีความใกล้เคียงกันมาก กล่าวอีกนัยหนึ่ง อีกทั้งจำนำรวมทั้งขายฝาก จำต้องไปทำนิติกรรมจำนองหรือขายฝากที่ที่ทำการที่ดินเหมือนกัน ไม่เหมือนกันที่การบังคับหลักประกันในทางข้อบังคับ
การจำนอง มีคุณประโยชน์ต่อผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านมากยิ่งกว่าวิธีขายฝาก เมื่อสัญญาจำนองครบกำหนดจ่ายและชำระหนี้ ผู้รับจำนำหรือเจ้าหนี้จะบังคับหลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือบ้าน ให้เจ้าของเป็นของตัวเองในทันทีทันใดไม่ได้
ผู้รับจำนำควรมีหนังสือบอกเล่าแจ้งให้ลูกหนี้ใช้หนี้ใช้สินภายในช่วงเวลาอันสมควรก่อน (ปกติจะใช้เวลาโดยประมาณ 30 วัน) ถ้าถึงกำหนดลูกหนี้ยังไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนำถึงจะฟ้องลูกหนี้ต่อศาล ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาใช้หนี้ใช้สิน
วิธีขายฝากที่อยู่ที่อาศัย
กับบางสิ่งบางอย่างที่หลายคนยังไม่รู้เรื่องก่อนจะเข้าสู่รายละเอียดเกี่ยวกับวิธีขายฝาก ผู้เขียนบทความจะขอชี้แจงถึงความต่างของคำ 4 คำนี้ก่อน เพื่อได้มีความรู้ความเข้าใจที่ตรงกัน
1. แนวทางการขายอสังหาริมทรัพย์ (Selling) คือการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ (Title) ในอสังหาริมทรัพย์จากคนขายไปสู่ผู้ซื้อ รวมทั้งการขายที่อยู่ที่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่ที่อาศัยมือสองเป็นอะไรที่ค่อนข้างจะขายยาก ใช้เวลานาน
ด้วยเหตุนี้เมื่อมีการเปลี่ยนในเจ้าของแล้ว คนขายย่อมหมดสิทธิ์ที่จะอาศัย หรือใช้ประโยชน์จากที่อาศัยนั้นต่อ เช่นเดียวกับภาษีที่ดินและก็สิ่งปลูกสร้าง ค่าศูนย์กลาง (ถ้ามี) ก็จะเป็นภาระหน้าที่ของผู้บริโภค หรือผู้ครอบครองใหม่ไปด้วย หากวันใดวันหนึ่งกำเนิดมีความอยากจะถึงที่กะไว้อาศัยคืน ก็จะต้องไปเจรจากับผู้ครอบครองใหม่เอาเองซึ่งบางครั้งก็อาจจะขายหรือเปล่ายอมขายก็ได้
2. การฝากขายที่อยู่อาศัย (Consignment) คือการที่เจ้าของที่พักอาศัย หรือคนขายได้ให้อีกบุคคลหนึ่ง ซึ่งในอสังหาริมทรัพย์จะเรียกว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Broker) ปฏิบัติภารกิจหาคนซื้อ และก็ช่วยขายที่อยู่ที่อาศัย หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะเรียกสั้นๆว่า “ลิสต์”
ซึ่งมาจากคำเต็มว่า Property Listing หรือสินทรัพย์ที่จะนำไปขายนั่นเอง แทนผู้ครอบครองทรัพย์ เนื่องจากที่พักอาศัยใช้เวลานานในการขาย และผู้ซื้อชอบขอดูที่พักที่อาศัยจริงบ้าง เอกสารสิทธิบ้าง ทำเรื่องขอกู้อีก ผู้ครอบครองทรัพย์สมบัติหรือคนขาย
จึงมักจะฝากให้คนกลางอสังหาริมทรัพย์จัดแจงเรื่องจุกจิกนี้แทน ย้ำอีกรอบว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นปฏิบัติภารกิจให้คนซื้อรวมทั้งคนขายมาเจอ และตกลงซื้อขายกัน คนกลางมิได้มีสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายแต่อย่างใด
โดยที่นายหน้าจะได้รับค่าจ้างคือค่าบำเหน็จ หรือค่าคอมมิชชั่น (Commission) ที่คุ้นหูกัน โดยทั่วไปมักจะคิดกันที่จำนวนร้อยละ 3 ของค่าจำหน่ายที่พักที่อาศัย เพราะฉะนั้นการฝากขายอสังหาขอบทรัพยืก็คือวิธีขายอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยคนกลางทางการตลาด
3. วิธีขายฝากที่พักที่อาศัย (Sale with a right of redemption) คือแนวทางการขายที่อยู่ที่อาศัย ซึ่งมีความหมายว่ากรรมสิทธิ์ในที่พักอาศัยได้ถูกโอนจากคนขายไปสู่คนซื้อแล้ว แต่ขายฝากนั้นผู้ขายมีสิทธิ์ในการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยนั้นคืนภายในช่วงเวลา
แล้วก็ราคาที่ได้ตกลงกันไว้ (แต่ว่าต้องไม่ขัดต่อข้อบังคับแนวทางการขายฝาก ทั้งนี้ข้อบังคับการขายฝากนั้นสามารถลงลายลักษณ์อักษรขายฝากได้สูงสุด 10 ปี และสามารถคิดดอกเบี้ยได้ไม่เกินจำนวนร้อยละ 15 ต่อปี) ด้วยเหตุนี้การขายฝากจึงมีไม่เหมือนกันจากการขายทั่วไป
ตรงที่คนขายสามารถที่จะขอซื้อคืนได้ภายในช่วงเวลา รวมทั้งราคาที่ตกลงกัน แต่ความเหมือนกันเป็นเจ้าของในที่อยู่อาศัยได้ถูกเปลี่ยนมือแล้ว และหากผู้ขายฝากไม่สามารถที่จะหารายได้มาซื้อคืนได้ทันตามเวลาที่ได้ตกลงกัน
เจ้าของในที่อยู่ที่อาศัยนั้นได้ถูกเปลี่ยนมืออย่างสมบูรณ์โดยที่ไม่ต้องฟ้องคดีต่อศาล นี่เป็นความน่าขนลุกของวิธีขายฝากที่ทำให้คนส่วนมากจะต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ นักอ่านบทความผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยบางครั้งก็อาจจะมีความรู้สึกว่าไหนๆ
ก็จะขายอยู่และก็ขายไปเสียเลย เพราะอะไรจะต้องไปขายฝากด้วย ซึ่งเหตุผลดังที่ได้พูดถึงมาแล้วว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ตามธรรมดาค่อนข้างจะขายยาก แล้วก็ใช้เวลาค่อนข้างนาน แต่การชายฝากนั้นคนที่กำหนดราคาขายฝากนั้นไม่ใช่ผู้ครอบครองสมบัติพัสถานหรือผู้ขายฝาก แม้กระนั้นผู้ซื้อฝากหรือผู้ลงทุนเป็นผู้กำหนด ซึ่งเนื้อหาเกี่ยวกับแนวทางการขายฝาก (ในเชิงปฏิบัติ) จะชี้แจงต่อไป
4. การจำนำ (Mortgage) เป็นการกู้หนี้ยืมสินโดยใช้ที่อยู่ที่อาศัยเป็นหลักทรัพย์สินสำหรับเพื่อการรับประกัน การจำนำก็เลยไม่ใช่การขายที่อยู่ที่อาศัย ด้วยเหตุนั้นเจ้าของในที่พักที่อาศัยยังเป็นของผู้กู้อยู่ ด้วยเหตุนี้ผู้กู้จึงยังคงใช้ผลดีในที่พักอาศัยได้
และก็ยังมีบทบาทจ่ายภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้าง รวมทั้งค่าศูนย์กลาง (ถ้าหากมี) ซึ่งถ้าผู้กู้ไม่สามารถที่จะใช้หนี้ใช้สินพร้อมดอกเบี้ยคืนแก่ผู้ให้กู้คืนได้ ผู้ให้กู้ไม่สามารถยึดเอาที่พักอาศัยมาเป็นของตนได้ แม้กระนั้นจึงควรฟ้องต่อศาล
โดยเหตุนั้นการจำนองจึงไม่ใช่แนวทางการขายที่อยู่ที่อาศัย แต่ว่าเป็นหลักทรัพย์สินสำหรับในการค้ำประกันการกู้ยืมเงินจากความหมายของคำอีกทั้ง 4 คำที่ได้กล่าวมามีความต่างในตนเอง แม้กระนั้นมีความคล้ายคลึงกันอยู่อย่างหนึ่งเป็นเจ้าของที่พักอาศัยมีความต้องการใช้เงิน
วิธีขายฝากเป็น การค้าขายอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ซึ่ง ผู้ขายฝากจะเรียกว่าลูกหนี้ก็ได้แล้วก็ผู้ซื้อฝากก็ไม่ใช่คนใดอื่นใดก็คือเจ้าหนี้นั่นเอง ทั้งยังลูกหนี้รวมทั้งเจ้าหนี้ซึ่งทั้งสองฝ่ายจำเป็นจะต้องลงนามขายฝากตามแบบที่ข้อบังคับได้กำหนดไว้ว่า
ถ้าวิธีขายฝากสังหาริมทรัพย์ธรรมดา จะต้องมีกระบวนการทำหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีการใช้หนี้บางส่วนไม่ว่าจะเป็นเงินสด หรือส่งมอบสิ่งของก็ได้ ถ้าเกิดไม่เอาอย่างที่ข้อบังคับกำหนดไว้ คู่สัญญาตามคำสัญญาขายฝากจะมาฟ้องร้องคดีกันไม่ได้
แต่ว่าถ้าเกิดวิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาขายฝากจำเป็นที่จะต้องทำกันเป็นหนังสือและก็จำเป็นต้องลงทะเบียนด้วย จะทำเป็นหนังสือสิ่งเดียวมิได้สำหรับที่ดินจำเป็นต้องลงบัญชีการขายฝากต่อเจ้าพนักงานที่ดินเนื่องจากว่าข้อบังคับกำหนดไว้อย่างนั้นแล้วก็เป็นแบบที่ข้อบังคับกำหนดไว้ด้วย
ถ้าเกิดไม่กระทำตามแบบที่กำหนดก็จะจัดว่าการขายฝากที่ดินนั้นกลายเป็นโมฆะวิธีขายฝาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา491 ได้ให้คำอธิบายศัพท์ไว้ว่า อันว่าขายฝากนั้น คือ สัญญาซื้อขาย บาปสิทธิในเงินตกไปยังผู้ซื้อ
โดยมีกติกากันว่าคนขายอาจไถ่สมบัติพัสถานนั้นคืนได้ จากนิยามที่ว่านี้จะเห็นได้ว่าการขายฝากถือเป็นสัญญาที่ทำให้เจ้าหนี้หรือผู้บริโภคได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในเงินทอง แต่กรรมสิทธิ์ของคนซื้อนั้นยังอยู่กับ”ผู้ขายฝาก” เพราะ”ผู้ขายฝาก”
ยังสามารถที่จะไถ่คืนสินทรัพย์หรือที่ดินนั้นได้อยู่เสมอ ภายในกำหนดเวลาไถ่สินทรัพย์ หากว่าคนขายฝากไม่ได้ไถ่สินทรัพย์คืนด้านในระบุระยะเวลาก็จะถือว่ากรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นตกเป็นของผู้บริโภคฝากโดยทันที
มาดูกันว่าการระบุระยะเวลานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้อย่างไร ในมาตรา492 วรรคแรกว่า ในเรื่องที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในระยะเวลาที่ระบุ หรือผู้ไถ่ได้วางสินทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อที่ทำการวางทรัพย์สมบัติข้างในกำหนดเวลาไถ่
ต่อที่ทำการวางทรัพย์ด้านในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิ ถอนสินทรัพย์ที่ได้วางไว้ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่ตอนที่ผู้ไถ่ได้จ่ายสินไถ่ ขายฝากจํานอง หรือวางทรัพย์สินอันเป็นสินไถ่สุดแต่กรณี ทั้งนี้เป็นการหมายความว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะกำหนดช่วงเวลาไถ่ทรัพย์สินขายฝากกันไว้เท่าใดก็ได้
แต่จะต้องไม่เกินช่วงเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ในมาตรา 494 แล้วก็มาตรา 495 ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งได้กำหนดไว้ดังนี้มาตรา494 ท่านห้ามไม่ให้ใช้สิทธิไถ่สินทรัพย์ซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลา ดังที่กำลังจะกล่าวต่อไปในขณะนี้
(1) หากเป็น อสังหาริมทรัพย์ ระบุ สิบปี นับตั้งแต่เวลาค้าขาย
(2) หากเป็น สังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปี นับจากเวลาซื้อขายแม้กระนั้นเกี่ยวกับระบุระยะเวลาดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้ว ในกรณีที่คนซื้อฝากและผู้ขายฝาก ได้มีการตกลงกำหนดช่วงเวลาไถ่ทรัพย์สินกันไว้ไม่เกินกำหนดช่วงเวลาตามมาตรา 494
ผู้ขายฝากแล้วก็ผู้บริโภคฝากก็อาจ ตกลงกันขยายกำหนดช่วงเวลาไถ่เงินทองได้ แต่เมื่อรวมกำหนดช่วงเวลาไถ่สินทรัพย์ตามที่ตกลงกันไว้แต่เดิมรวมทั้งระบุระยะเวลาที่ตกลงทำขยายระยะเวลานั้น ต้องไม่เกินกำหนดระยะเวลาไถ่เงินตามมาตรา 494
ดังที่ได้กล่าวมาแล้ว และก็สาระสำคัญอีกประการหนึ่งของคำสัญญาแนวทางการขายฝากหมายถึงคนขายฝากรวมทั้งผู้ซื้อฝากต้องกำหนดสินไถ่วันเอาไว้ในสัญญาขายฝากนั้นด้วย ในเรื่องที่ไม่ได้กำหนดสินไถ่กันไว้ ศาลฎีกาท่านได้วางหลักไว้ว่าสินไถ่เท่ากันราคาจากที่ได้ขายฝากกันไว้แค่นั้น