ฝากขายบ้าน สมุทรปราการ

ฝากขายบ้าน สมุทรปราการ

ฝากขายบ้าน สมุทรปราการ การจำนำเป็นการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเรียกว่าผู้จำนอง เอาบ้าน, ที่ดิน หรือทรัพย์สมบัติอื่นที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนำได้ไปขึ้นทะเบียนจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันหนี้สินเงินกู้ยืมหรือหนี้สินอื่น กับบุคคลอื่นซึ่งเป็นเจ้าหนี้ หรือเรียกว่าผู้รับจำนอง ดังนี้ผู้จำนองไม่ต้องส่งการมีไว้ในครอบครอง บ้าน, ที่ดิน หรือสินทรัพย์ดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนองอะไร เป็นต้นว่า ถ้ามีที่ดินเปล่าหนึ่งแปลง ปรารถนากู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัย

พวกเราก็สามารถไปขอกู้เงินกับสถาบันการเงินนั้นๆเมื่อสถาบันการเงินอนุมัติเงินกู้ยืม สถาบันการเงินก็จะให้จดจำนองที่ดินแปลงดังที่กล่าวมาแล้วไว้กับสถาบันการเงินผู้รับจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันในการใช้หนี้ใช้สิน ถ้าไม่สามารถที่จะใช้หนี้ใช้สินให้สถาบันการเงินได้ตามคำสัญญา

ก็บางครั้งก็อาจจะถูกสถาบันการเงินนั้นฟ้องคดีบังคับจำนำกับหลักประกันถัดไปทั้งนี้การจำนองควรต้องจดทะเบียนที่ที่ทำการที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่เพียงแค่นั้น ถึงจะไม่ผิดกฎหมาย แล้วก็ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมสำหรับในการลงทะเบียนจำนำในอัตราร้อยละ 1 ของราคาจำนำแต่ไม่เกิน 200,000 บาท

หรือให้อัตราร้อยละ 0.5 อย่างมากไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองในการให้สินเชื่อเพื่อการกสิกรรมการจำนำมี 2 แบบคือ การจำนองเพื่อเป็นหลักประกันการจ่ายชำระหนี้ของตน รวมทั้งการจำนำเพื่อเป็นหลักประกันการจ่ายชำระหนี้ของบุคคลอื่น

ดังนี้ข้อบังคับกำหนดแบบของการจำนำไว้ว่า จึงควรทำเป็นหนังสือรวมทั้งจดทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ในที่ทำการที่ดิน หากการจำนองไม่กระทำตามแบบการจำนองย่อมเป็นโมฆะ โดยสัญญาการจำนองจำเป็นต้องเจาะจงใจความให้แจ่มกระจ่างว่าเป็นประกันมูลหนี้ใด

(เงินกู้ยืม, ฝ่าฝืน หรือมูลหนี้ตามสัญญาอื่น) รวมทั้งจะต้องมีการกำหนดวงเงินที่ต้องการจะจำนำไว้เป็นประกันอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่เป็นประกันในวงเงิน 1,000,000 บาท เป็นต้น แล้วก็จะต้องระบุในเรื่องของ อัตราค่าดอกเบี้ยให้กระจ่างด้วยการฟ้องร้องบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองอาจบังคับหลักทรัพย์ที่จำนองเป็นสิทธิของตัวเองได้ แต่จำต้องเข้าหลักเกณฑ์ดังนี้คือ

1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาเป็นเวลาถึง 5 ปี 2. ผู้จำนองไม่ได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาเงินนั้นท่วมจำนวนเงินที่ติดอยู่ 3. ไม่มีการจำนำรายอื่นหรือบุขอบสิทธิอื่นได้ขึ้นทะเบียนไว้เหนือเงินอันเดียวกันนี้เองเมื่อมีการบังคับสินทรัพย์จำนอง

โดยการขายทอดตลาดเงินทองที่จำนำไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน เงินที่ได้จากการขายทอดตลาดภายหลังหักค่าฤชาธรรมเนียม แล้วเหลือเป็นปริมาณเท่าใดจำเป็นที่จะต้องนำไปแบ่งสรรใช้หนี้ใช้สินให้แก่เจ้าหนี้ด้วย ถ้าเจ้าหนี้ได้รับครบถ้วนสมบูรณ์แล้วเหลือเงินเยอะแค่ไหนก็จะต้องคืนให้แก่ผู้จำนอง

แม้กระนั้นหากขายแล้วเงินน้อยเกินไปใช้หนี้ ลูกหนี้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้นอีก ยกเว้นเสียแม้กระนั้นมีข้อตกลงในข้อตกลงจำนำ ว่าถ้าเกิดเงินที่ขายทอดตลาดไม่พอเจ้าหนี้สามารถเรียกร้องส่วนที่ขาดได้ ด้วยเหตุที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนำยังคงเป็นของผู้จำนอง

ด้วยเหตุนั้นผู้จำนองอาจจำหน่ายเงินทองได้ แม้กระนั้นทั้งนี้ผู้รับโอนเงิน ต้องแบกรับภาระจำนองที่ชิดกับเงินนั้นด้วยนะครับ การจำนำก็มีแนวทางเดียวกับการจำนอง แต่ว่าแทนที่จะเป็นการนำเงินหรือสิ่งของที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก และก็จะต้องส่งมอบตัวทรัพย์สมบัติก็จะเป็นนำบ้านหรือที่ดินมาจำนำแทน แต่ไม่ต้องมีการส่งมอบตัวบ้านหรือที่ดินให้กับผู้รับจำนอง

“ไม่ต่อสัญญาขายฝาก” ปัญหาที่ผู้คิดขายฝากต้องระวังการไม่ต่อสัญญา เมื่อครบกำหนดข้อตกลงของผู้รับขายฝาก เป็นเรื่องที่สามารถเกิดขึ้นได้ แล้วก็พบเรื่องเล่าทำนองนี้ บ่อยๆแม้ว่าคุณจะเป็นผู้ขายฝากที่ดี ปฏิบัติตามกติกา แต่ก็ไม่ได้มีความหมายว่า จะได้ต่อสัญญาเสมอ

ซึ่งมักมาจากปัจจัยส่วนตัวของคนรับขายฝากเป็นต้นว่า ก่อนนี้มีความต้องการมาลงทุนรับขายฝากแต่ว่าจากนั้นมีความจำเป็นต้องใช้เงิน หรือไปพบเจอการลงทุนอื่นที่น่าดึงดูดกว่ามารับขายฝาก ก็เลยเปลี่ยนความคิดไม่ให้ต่อสัญญา

ส่วนมากมักเป็นผลมาจากนักลงทุนช่องทางใหม่กับกระแสต่างๆว่าลงทุนรับขายฝากดีเห็นผลตอบแทนรวมทั้งได้สินทรัพย์เป็นหลักค้ำประกัน แต่ลืมหรืออาจเกิดเหตุเร่งด่วน ที่ไม่อาจต่อสัญญาได้ เช่นต้องใช้เงินด่วน การลงทุนเป็นก้อนจมนาน ไม่อาจจะเปลี่ยนเป็นเงินสดเมื่อปรารถนา

จึงมองหาการลงทุนใหม่ๆที่บางทีอาจให้ความสบายทางการเงินมากกว่า นอกเหนือจากนี้ ความไม่รู้เรื่องในการรับขายฝากก็เป็นอีกเหตุผล คือ เมื่อการลงทุนเริ่มมองดูที่ผลตอบแทน มากยิ่งกว่าจะเข้าใจธรรมชาติของวิธีขายฝาก ลูกค้า

แล้วก็ร่วมหาทางออกร่วมกันเมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ขึ้นผู้ขายฝากที่อยากได้ต่อสัญญาจำเป็นที่จะต้องพบเจอคือปัญหากังวลใจ ทางออกที่เป็นได้ในสถานการณ์นี้มีสองทางเป็นต้องหาเงินมาเพื่อมาไถ่ถอนทั้งที่ยังไม่พร้อมที่จะนำไปสู่ความปั่นป่วนกว่าเดิมคือต้องหานักลงทุนคนใหม่

เพื่อมาเปลี่ยนแปลงคำสัญญารับขายฝากต่อ แต่ว่ายังไม่จบแค่นั้นเนื่องจากว่าถึงจะพบนักลงทุนใหม่ที่ยินดีมารับต่อก็ยังไม่จบปัญหาอยู่ดี เนื่องจากว่าคุณจะต้องเจอกับค่าธรรมเนียมสำหรับการไถ่ถอนจากคนเดิม ไปทำขายฝากกับนายทุนรับขายฝากคนใหม่

ในลักษณะพอๆกับการโอนสองรอบ ซึ่งเบ็ดเสร็จแล้วคิดคร่าวๆจะอยู่โดยประมาณ 13-15% ของราคาซื้อฝาก(ที่ไม่ต่ำลงมากยิ่งกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน กรณีต่ำลงมากยิ่งกว่าใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน) ซึ่งทางลูกค้าต้องเป็นคนแบกภาระไป

เรียกว่าสะสมตั้งแต่แรกลูกค้าอาจจำต้องเสียค่าบริการที่กรมที่ดินไม่ต่ำลงยิ่งกว่า 20% ของราคาซื้อฝาก (ที่ไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน)อย่างไรก็ดี ประเด็นการไม่ได้รับการต่อสัญญานี้ จะปราศจากความเสี่ยงใดๆเมื่อคุณทำขายฝากกับเรา

ที่รับบริการอีกทั้งจำนองแล้วก็ขายฝากโดยตรง ในชื่อบริษัท หรือพาร์ทเนอร์บุคคล (ทำในนามบุคคลเป็นอาชีพ) จึงสามารถยืนยันได้แน่นอนว่าจะได้รับการต่อสัญญาในทุกกรณี หากคุณลูกค้าต้องการ คุณก็เลยเบาใจไปได้ และนี่คืออีกหนึ่งความไม่เหมือนที่เราต่างจากที่อื่นๆ

แนวทางเลือกระหว่างจำนำบ้านหรือขายฝากบ้านการจำนองบ้าน

เป็นธุรกรรมที่แพร่หลายแล้วก็ใกล้ตัวคนจำนวนมาก ได้แก่การกู้ซื้อบ้านหรือซื้อคอนโด โดยจำนำบ้านแล้วผ่อนกับธนาคารวิธีขายฝากบ้าน นั้น เป็นธุรกรรมเปรียบได้เสมือนดั่งการซื้อขาย หรือกล้วยๆว่าจำนองบ้าน โดยที่มีตั้งเวลาสำหรับเพื่อการซื้อคืนถ้าไม่ได้จำเป็นต้องจริงๆก็คงจะไม่ได้รู้จักกันเลย

เพราะเหตุว่าคนส่วนใหญ่ก็มีบ้านแค่ 1-2 หลังในชีวิต และบางทีอาจจำนองบ้านกับธนาคาร 10-30 ปีถึงจะไถ่คืนออกมา ด้วยเหตุดังกล่าวบ้านจึงเป็นทรัพย์ที่มีมูลค่ามากมายสำหรับผู้เป็นเจ้าของการขอวงเงินเอกชนของคุณลูกค้า

จำนวนมากมีสาเหตุจาก ความรีบเร่งสำหรับในการรีบใช้เงิน หรือ ขาดคุณสมบัติสำหรับการกู้ยืมกับธนาคาร ฉะนั้นพวกเรามองสิ่งที่จำต้องรู้เพื่อประกอบกิจการตัดสินใจคือการจำนำบ้าน หรือจำนอง เป็นธุรกรรมที่มีการเสี่ยงต่ำลงมากยิ่งกว่าโดยกฎหมาย

เป็นสินทรัพย์ยังเป็นสิทธิของผู้จำนอง (มิได้มีการเปลี่ยนแปลง) ด้วยเหตุผลดังกล่าววงเงินของการจำนองบ้าน จะต่ำลงมากยิ่งกว่าขายฝาก ด้วยเหตุผลคือ ผู้ลงทุนหรือผู้รับจำนอง มีความเสี่ยงมากกว่า จะต้องเสียเวลาว่าจ้างทนายความ

ฟ้องร้องบังคับจำนองการขายฝากบ้าน หรือขายฝาก เป็นธุรกรรมเหมือนกันกับการซื้อขาย โดยสิทธิสำหรับเพื่อการเป็นเจ้าของเปลี่ยนเป็นของคนซื้อฝากตั้งแต่ทำธุรกรรมเสร็จ แม้กระนั้นมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายฝากบ้าน สามารถไถ่คืนตามระยะเวลาที่กำหนดในข้อตกลง

(ช่วงเวลาไม่เกิน 10 ปี) โดยระหว่างอยู่ในระบุสัญญาผู้บริโภคฝาก ไม่สามารถที่จะขาย หรือจำนำสินทรัพย์นี้กับคนอื่นๆได้ ดังนั้น การคาดคะเนเพื่อซื้อฝาก จึงได้เงินที่มากกว่า (ด้วยเหตุว่าไม่ต้องฟ้อง เมื่อถึงกำหนดข้อตกลง) โดยผู้ซื้อฝากจะเลือกวงเงินซื้อที่คุ้มกับการลงทุน

5 ข้อประกอบการตัดสินใจเลือกจำนองบ้าน หรือขายฝากบ้านดี

1 ความรู้ความเข้าใจสำหรับการผ่อนหนี้ดอกเบี้ยหรือไถ่คืนการจำนำ (จำนองบ้าน) พวกเราสามารถผ่อนส่งดอกรายเดือนได้แบบไม่มีปัญหาไหม รวมทั้งสามารถทยอยใช้คืนเงินต้นได้ไหมวิธีขายฝาก (ขายฝากบ้าน) พวกเราสามารถหาเงินมาไถ่คืนในช่วงเวลาที่กำหนดไหม รวมทั้งสามารถต่อสัญญาขายฝากได้ไหม

2 การเลือกผู้รับจำนำบ้าน หรือ คนซื้อฝากบ้าน (โดยยิ่งไปกว่านั้นผู้บริโภคฝากบ้าน)การเลือกผู้รับจำนองบ้านนั้น ความยากอยู่ที่การหาผู้รับจำนำจริงๆให้พบ (เรา  ยินดีรับจำนอง)การเลือกผู้บริโภคฝากบ้าน ก็เลยเกิดเรื่องที่ผู้ขายฝาก(ผู้ขายฝากบ้าน) ควรให้ความใส่ใจ

โดยดูจากควรจะเลือกผู้ซื้อฝากที่มีอาชีพลงทุนขายฝากเป็นอาชีพหลักด้วยเหตุว่านักลงทุนจะเน้นย้ำเพียงแค่ผลตอบแทนหากสำเร็จตอบแทนดังที่ตกลงกัน(15% ต่อปี) จะไม่มีปัญหาเรื่องต่อสัญญา สามารถนัดหมายไถ่คืนได้ 3-7 วันก่อนหมดอายุสัญญาไม่เสียค่าใช้จ่ายสำหรับในการต่อสัญญา

(ละเว้นค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ไม่เกิน 100 บาท)ค่าทำงาน(ปากถุง)ต่ำ ด้วยเหตุว่าติดต่อโดยตรงไม่ผ่านคนกลางถ้าหากเลือกผู้ซื้อฝากผิด (มือสมัครเล่น) อาจจะเกิดอะไรบ้างการจ่ายดอกเบี้ยสูงเกินกว่ากฎหมายระบุไม่อาจจะติดต่อผู้ซื้อฝากเพื่อทำซื้อคืนได้

(กรณีนี้คนขายฝากบ้าน สามารถนำเงินสินไถ่ไปวางไว้ที่กรมบังคับคดีภายในช่วงระยะเวลาไถ่คืนได้)ผู้ขายฝากประพฤติตามกติกาแม้กระนั้นผู้ซื้อฝากไม่ต่อสัญญาให้ โดยอ้างถึงว่าต้องการใช้เงิน หรือเหตุผลใดๆก็ตามการที่ผู้บริโภคฝากไม่ต่อสัญญาให้

จะมีผลเสียดังนี้จะต้องรีบหารายได้มาไถ่ถอนก่อนครบกำหนดเวลาบางกรณีจำต้องรีบหาผู้บริโภคฝากรายใหม่ โดยจำต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการไถ่คืนถอนที่กรมที่ดิน ขายฝาก รวมทั้ง ค่าธรรมเนียมขายฝากใหม่ อีกรอบ นอกนั้นยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆจำนวนมากสำหรับเพื่อการเปลี่ยนแปลงคนซื้อฝาก

ผู้ขายฝากบางทีอาจจำต้องตระเตรียมเงินมาสำรองค่าครองชีพต่างๆรวมทั้งวงเงินที่ได้อาจไม่เพียงพอไถ่ถอนต้องหาเงินมาเพิ่มเติมด้วยเหตุดังกล่าวควรตรึกตรองอย่างรอบคอบก่อนทำความตกลงขายฝากอะไรก็ตาม ด้วยเหตุดังกล่าวควรใคร่ครวญอย่างระมัดระวังก่อนทำข้อตกลงขายฝากใดๆก็ตาม

3 ค่าธรรมเนียมและภาษีที่กรมที่ดิน เป็นอีกเรื่องหนึ่ง ที่ควรใช้ประกอบกิจการตัดสินใจค่าธรรมเนียมจำนำ-ขายฝาก บ้าน ที่ดิน ที่ไม่สมควรละเลย

4 ดอก/ผลตอบแทน ตามที่ข้อบังคับระบุจำนอง จำนองบ้าน จำนองคอนโด จำนองที่ดินกฎหมายระบุให้คิดดอกเบี้ยได้ 1.25% ต่อเดือน หรือ 15% ต่อปีขายฝาก ขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโด ขายฝากที่ดินข้อบังคับไม่ให้คิดดอกเบี้ย

แต่กำหนดผลตอบแทนที่ 15% ต่อปีหรือ 1.25% ต่อเดือนค่าใช้สอยอื่นที่มีค่าดำเนินงาน (บางที่เรียกปากถุง)จำนำของ  คิดที่ 3.5% ของวงเงินที่ใช้ ที่อื่นๆ(5-10%)ขายฝาก  คิดที่ 3.5% ของวงเงินที่ใช้ ที่อื่น (5-8%)

5 การเขียนคำสัญญาเป็นสิ่งที่จำเป็นมากมาย สัญญาควรจะออกโดยเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน แล้วก็จะต้องไม่มีสัญญาเงินกู้ยืมหรือการโอนลอยใดๆทั้งหมด

ค่าธรรมเนียมจำนอง-ขายฝาก บ้าน ที่ดิน ที่ไม่สมควรมองข้ามเว้นเสียแต่ดอกเบี้ยหรือค่าจ้างที่จะต้องเสียแล้ว ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ควรที่จะนำมาคำนวนเพื่อพินิจก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจทำธุรกรรมด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าธรรมเนียมในธุรกรรมขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโด ขายฝากที่ดิน โดย  จะสรุปรายจ่ายให้รู้ดังต่อไปนี้ค่าธรรมเนียมในการจดจำท่วม กรณีจำนองบ้าน จำนำคอนโด จำนองที่ดิน

1 ค่าธรรมเนียมคำร้องขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาท

2 ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง แต่จะต้องไม่เกิน 200,000 บาท (ที่  เราระบุวงเงินจำนองจริง ไม่มีการบวกดอกเข้าไปในวงเงินจำนำด้วย)

3 ค่าอากรแสตมป์ ตามวงเงินจำนำหมายถึงทุก 2,000 บาทเสียค่าอากรแสตป์ 1 บาท เศษของ 2,000 คิดเป็น 1 บาท แม้กระนั้นจะต้องไม่เกิน 10,000 บาทค่าธรรมเนียมสำหรับในการไถ่ถอนจำนอง กรณี ไถ่คืนจำนำบ้าน ไถ่คืนจำนำคอนโด ไถ่ถอนจำนองที่ดิน

1 ค่าธรรมเนียมคำร้องขอจำนอง แปลงละ 5 บาท

2 ค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ 50 บาท
(กรณีมอบสิทธิ์ ค่าให้อำนาจ 20 บาท ต่อ 1 คน)ค่าธรรมเนียมสำหรับในการจดขายฝาก กรณีขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโด ขายฝากที่ดิน (พอๆกับการขาย)

1 ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรมขายฝาก 2% ของราคาประเมินสินทรัพย์จากกรมที่ดินหรือราคาขายฝาก

2 ค่าภาษีรายได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย (ตามหลักมาตรฐานของกรมสรรพากร)

3 ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ( 3.3% ของราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ไม่ต่ำลงยิ่งกว่าราคาประเมิน) ไม่ต้องชำระถ้าถือสิทธิ์เกิน 5 ปี

4 ค่าอากรแสตมป์ ( กรณีไม่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท (0.50 %) ตามราคาซื้อขายแต่ว่าไม่ต่ำกว่าราคาประเมินในการทำธุรกรรมกับ จะเขียนยอดเงินต้น (วงเงินซื้อฝาก) แล้วก็ยอดสินไถ่ (รวมผลตอบแทน 11.25%)ค่าธรรมเนียมสำหรับเพื่อการไถ่ถอนขายฝาก ไถ่ถอนขายฝากบ้าน ไถ่ถอนขายฝากคอนโด ไถ่คืนขายฝากที่ดิน

1 ค่าธรรมเนียม แปลงละ 50 บาท

2 ค่าภาษีอากรหักในที่จ่าย

3 ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

4 ค่าอากรแสตมป์ 0.50% ของราคาสูงระหว่างประเมินรวมทั้งราคาแจ้งไถ่คืนหรือง่ายๆเป็น เท่าๆกับค่าธรรมเนียมแนวทางการทำขายฝาก ยกเว้นค่าจดขายฝากที่เสีย 2% เป็น แปลงละ 50 บาท

กลับสู่หน้าหลัก