ขายฝาก บ้าน ที่ ดินตาบอด

ขายฝาก บ้าน ที่ ดินตาบอด

ขายฝาก บ้าน ที่ ดินตาบอด ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในเงินที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนนั้นตกแก่ผู้ซื้อ เพียงแค่มีข้อตกลงกันว่าคนขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยแนวทางการขายฝากต้องลงลายลักษณ์อักษรในกรมที่ดินเท่านั้นอสังหาริมทรัพย์ทุกจำพวกสามารถเอามา ขายฝากได้ เป็นต้นว่า บ้าน ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ คอนโด ฯลฯเมื่อเป็นการขายเท่ากับว่า จำเป็นจะต้องเสียภาษีอากร รวมทั้งค่าธรรมเนียมต่างๆครบถ้วนสมบูรณ์ ไม่หายหกตกหล่น ด้วยเหตุนั้น คนขายฝากควรต้องพิจารณาถึงภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวพันจากการขายฝากให้ดี เพราะเหตุว่าเท่ากับว่าเงินที่ได้รับมาส่วนหนีงจำเป็นที่จะต้องถูกนำไปชำระภาษี รวมทั้งค่าธรรมเนียม เงื่อนไขสำคัญของแนวทางการขายฝาก คือจำเป็นต้องกำหนดช่วงเวลาไถ่คืน ซึ่งผู้ซื้อฝากและก็ผู้ขายฝากสามารถตกลงระยะเวลาไถ่ถอกันเองได้ แม้กระนั้นจะเกินกว่าที่กฎหมายระบุไม่ได้ และมีรายละเอียดปลีกย่อยที่เกี่ยวข้องดังต่อไปนี้การทำสัญญาขายฝาก สามารถทำความตกลงได้สูงสุด 10 ปีถ้าครบสัญญาแล้ว คนขายฝากบ้านยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่ระบุปริมาณครั้ง แต่ว่ารวมระยะเวลาขายฝากแล้วก็ระยะเวลาที่ขยายแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี

ถ้าหากเป็นคอนโด ทาสีห้องคอนโดต่างจากห้องอื่นได้ไหมโดยหลักทั่วๆไปแล้ว พวกเราจะทาสีข้างในห้องคอนโดเช่นไร ก็เป็นสิทธิของผู้ครอบครองห้อง เพราะมีกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นสิทธิเด็ดขาด ไม่ได้ต่างอะไรไปจากกรณีของหมู่บ้านจัดสรรแต่ว่าแม้กระนั้น ถ้าเกิดเป็นกรณีลงสีด้านนอกห้อง

ซึ่งสามารถแลเห็นได้จากภายนอก ถึงจะเป็นห้องของพวกเราเอง แต่ว่าก็มีกฎหมายกำหนดไว้ ว่าจำเป็นต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดทั้งปวง ก็คือ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมฯ มาตรา 48 (3) ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้

“มาตรา 48 ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องดังนี้ ต้องได้รับคะแนนโหวตไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของปริมาณคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งสิ้น

(1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระผูกพันเป็นสมบัติพัสถานศูนย์กลาง

(2) การจำหน่ายสมบัติพัสถานส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

(3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมกระทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับแก้ เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่ก่อให้เกิดผลเสียต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะข้างนอกของอาคารชุดโดยรายจ่ายของผู้นั้นเอง

(4) การแก้ไขเปลี่ยนข้อปฏิบัติเกี่ยวกับการใช้หรือจัดแจงทรัพย์ศูนย์กลาง

(5) การปรับปรุงเปลี่ยนอัตราส่วนค่าใช้สอยด้วยกันในกฎข้อบังคับตามมายี่ห้อ ๓๒ (๘)

(6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงสินทรัพย์ศูนย์กลาง

(7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินศูนย์กลางในกรณีที่ผู้ครอบครองร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกสัมมนาใหม่ด้านใน 15 วันนับตั้งแต่วันเรียกประชุมคราวก่อน รวมทั้งความเห็นเกี่ยวกับเรื่องที่กำหนดไว้ตามวรรคหนึ่งสำหรับการสัมมนาครั้งใหม่นี้ต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนคะแนนเสียงของผู้ครอบครองร่วมทั้งปวง”

ขายฝากคืออะไรกรณีขายฝากชอบพบในกรณีที่กู้ยืมที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน หรือ เงินกู้นอกระบบ คือเมื่อพวกเราปรารถนาสินเชื่อนอกระบบ เจ้าหนี้ก็ชอบให้เรานำเงินทองมาขึ้นทะเบียนขายฝากไว้ อสังหาริมทรัพย์ โดยมีกำหนดเวลาไถ่คืนพอๆกับเวลาที่เราจำเป็นที่จะต้องใช้หนี้ใช้สินคืน แต่ว่าจริงๆแล้วแนวทางการขายฝากไม่ใช่การประกันหนี้ด้วยอสังหาริมทรัพย์แบบจำนำ ลองมาดูความไม่เหมือนกันตามข้างล่างนี้

“มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งเจ้าของในเงินตกไปยังคนซื้อ โดยมีกติกากันว่าผู้ขายอาจไถ่สินทรัพย์นั้นคืนได้”จากข้อบังคับข้างต้น จะมองเห็นได้ว่าคำสัญญาขายฝากมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ขาย (ฝาก) กับผู้ซื้อ (ฝาก) โดยคนขายขายสินทรัพย์ให้คนซื้อ แต่ผู้ขายบางทีอาจไถ่คืนได้ หรือกล่าวกันง่ายๆก็คือ สัญญาซื้อขายที่มีข้อตกลงให้ไถ่คืนได้นั่นเอง โดยลักษณะทางด้านกฎหมายของวิธีขายฝากมีดังนี้

1. ขายฝากเป็นข้อตกลงประธานขายฝากเป็นสัญญาประธาน คือ เป็นข้อตกลงที่สมบูรณ์ด้วยตนเอง อยู่ได้กระโดดๆโดยไม่ต้องอยู่ประกอบกับสัญญาอื่นแบบสัญญาจำนำ

2. ดอกจริงๆแล้วข้อตกลงขายฝากไร้ดอกเบี้ย เพราะว่าไม่ใช่การกู้ยืม แต่มีสิ่งที่ข้อบังคับเรียกว่าสินไถ่ ก็คือจำนวนเงินที่จำเป็นต้องจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์สินคืน ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าสินไถ่จำต้องสูงขึ้นมากยิ่งกว่าราคาขายฝากไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่ข้อบังคับกำหนดนั่นเอง

3. การจ่ายเงินคืนวิธีขายฝากนั้นไม่มีการผ่อนคลายจ่ายคืนเงินเป็นงวดๆแบบเงินกู้ แต่กำหนดชำระคืนงวดเดียวเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ แต่ว่าทั้งนี้ ในกรณีเงินกู้นอกระบบพวกเราก็มักจะมองเห็นกันอยู่ประจำว่าเจ้าหนี้ชอบให้ลูกหนี้ใช้หนี้คืนเป็นงวดๆไม่ได้ต่างอะไรจากการกู้โดยจำนำสินทรัพย์เป็นประกัน ซึ่งไม่ถูกต้องตามที่ข้อบังคับกำหนดไว้ และอาจถูกศาลพิพากษ์ยกเลิกการขายฝากนั้นๆได้

4. ผู้ครอบครองสินทรัพย์กับตัวลูกหนี้สำหรับการขายฝาก คนขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของเงินเป็นผู้มีสิทธิ์ไถ่สินทรัพย์คืนซึ่งเท่ากับว่ามีอีกฐานะหนึ่งเป็นตัวลูกหนี้นั่นเอง เจ้าของสินทรัพย์กับตัวลูกหนี้สำหรับในการขายฝากก็เลยเป็นบุคคลเดียวกันเสมอต่างจากการจำนองที่บางทีอาจเป็นคนละคนกันก็ได้

5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินสำหรับการขายฝาก เจ้าของในสินทรัพย์โอนไปยังคนรับซื้อฝากโดยทันทีเมื่อจดทะเบียนขายฝาก เพียงแต่ว่าคนขายฝากมีสิทธิไถ่เงินคืนมาเป็นของตนได้ในคราวหลังเท่านั้นเอง

6. การบังคับคดีเมื่อผู้ขายฝากผิดนัดไม่ไถ่เงินทองคืนภายในเวลาที่ระบุ สินทรัพย์ที่ขายฝากก็หลุดเป็นสิทธิ์ขาดแก่คนรับซื้อฝากในทันที ไม่มีโอกาสไถ่คืนได้อีก ผู้รับซื้อฝากไม่ต้องบังคับคดีโดยฟ้องศาลอีก เพราะเจ้าของในทรัพย์สินโอนมาที่ตนเองเมื่อวันที่รับซื้อฝากแล้ว

7. ค่าธรรมเนียมลงทะเบียนเนื่องจากว่าแนวทางการขายฝากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงจำเป็นต้องเสียค่าบริการลงบัญชีที่สำนักงานที่ดินชนิดเดียวกันกับวิธีขาย ก็คือ เสียค่าธรรมเนียมราชการปริมาณร้อยละ 2 และภาษีหักในที่จ่าย และก็ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อีกต่างหาก ซึ่งจะมีอัตราต่างๆนาๆสุดแต่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลปกติหรือนิติบุคคล

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางนานแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถทำอะไรได้บ้าง

ในกรณีของนิติบุคคลคอนโดมิเนียม ข้อบังคับกำหนดให้เรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่สูงขึ้นเมื่อค้างชำระเกิน 6 เดือน ไม่มีสิทธิออกเสียงในห้องประชุมใหญ่ ถูกหยุดการให้บริการส่วนกลางหรือการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง รวมทั้งระงับการจดทะเบียนสิทธิและก็นิติกรรมในแฟลตนั้นๆได้ แต่ในกรณีของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น กฎหมายกำหนดไว้ในมาตรา 50 วรรคสองแบบนี้ครับผม

“…..ผู้ที่ติดหนี้เงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 ข้างขึ้นไป บางทีอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค รวมทั้งในกรณีติดหนี้ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานข้าราชการมีอำนาจหยุดการเขียนทะเบียนสิทธิและก็นิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างจ่ายจนกระทั่งจะชำระให้ครบ ดังนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์รวมทั้งกรรมวิธีที่คณะกรรมการแบ่งสรรที่ดินกึ่งกลางกำหนด…”จะมองเห็นได้ว่า กิจการค้างจ่ายแบ่งออกได้ 2 กรณี เป็น

– กรณีแรก ค้างชำระ 3 ข้างขึ้นไป บางทีอาจถูกยับยั้งการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค

– กรณีที่สอง ติด 6 เดือนขึ้นไป จะถูกระงับการเขียนทะเบียนสิทธิและก็นิติกรรมในที่ดิน

โดยไม่มีการเพิ่มอัตราเงินเพิ่มดังนิติบุคคลอาคารชุดในกรณีการหยุดยั้งการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นจะคล้ายกับห้องชุด แม้กระนั้นแตกต่างบ้าง เนื่องมาจากกรณีการจดทะเบียนสิทธิและก็นิติกรรมห้องชุด ข้อบังคับกำหนดให้ควรจะมีหนังสือปราศจากหนี้สินมาแสดง ซึ่งถ้าเกิดยังมีหนี้สินค่าศูนย์กลางติดอยู่

ผู้จัดการนิติบุคคลห้องชุดจะไม่ออกหนังสือดังที่กล่าวมาข้างต้นให้ ก็จะขึ้นทะเบียนสิทธิและก็นิติกรรมห้องชุดมิได้ตัวอย่างใบรับรองการปราศจากหนี้สินสามารถดาวน์โหลดถึงที่กะไว้นี่ตัวอย่างหนังสือรับรองการปลอดหนี้แต่ว่ากรณีบ้านจัดสรรนั้น ไม่ได้กำหนดให้ต้องมีหนังสือปลอดหนี้มาแสดง

แต่ว่าเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จำเป็นต้องทำหนังสือไปแจ้งสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวว่าหมู่บ้านจัดสรรหลังดังที่กล่าวถึงมาแล้วมีหนี้ค่าส่วนกลางติดเกิน 6 เดือน ให้ระงับการจดทะเบียนไว้ ซึ่งกรณีนี้บางทีอาจเป็นปัญหาได้ หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ทำหนังสือไปแจ้งที่ทำการที่ดินว่ามีหนี้ค่าส่วนกลางติดเกิน 6 เดือน

เจ้าหน้าที่ที่ดินก็จะยอมขึ้นทะเบียนสิทธิรวมทั้งนิติกรรมให้ตามเดิมกรณีเช่นนี้มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561 ซึ่งชี้ขาดว่ากฎหมายมิได้กำหนดว่าการโอนบาปสิทธิต้องมีหนังสือปลอดหนี้สิน เมื่อมีหนี้สินค่าศูนย์กลางค้างชำระ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องฟ้องเรียกเอาจากเจ้าของเดิมซึ่งนับได้ว่าเป็นผู้ใช้ผลดีในทรัพย์ศูนย์กลาง

ไม่ใช่ฟ้องเอาจากผู้ครอบครองใหม่สำหรับประเด็นการยับยั้งการให้บริการหรือการใช้สาธารณูปโภคนั้น ผมเห็นว่าคงจะเพียงพอเทียบกับคำพิพากษาศาลฎีกาในกรณีของนิติบุคคลห้องชุดได้นะครับ เนื่องด้วยข้อบังคับบัญญัติไว้ไม่ต่างกันเท่าไร

เรียนข้อบังคับที่เกี่ยวโยงกับค่าศูนย์กลางข้อแรก ผมขอให้ท่านคนอ่านได้เรียนรู้ มาตรา 18/1 วรรคแรก แล้วก็วรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ซึ่งบัญญัติไว้ดังต่อไปนี้นะครับ

“มาตรา 18/1 ในเรื่องที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมายี่ห้อ 18 ภายในเวลาที่กำหนดจำเป็นต้องเสียเงินเสียทองเพิ่มในอัตราไม่เกินจำนวนร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ติดหนี้โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่มีการกำหนดในข้อบัญญัติผู้ครอบครองร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป

จะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีรวมทั้งบางทีอาจถูกหยุดการให้บริการส่วนกลางหรือการใช้สมบัติพัสถานศูนย์กลางตามที่กำหนดในกฎข้อบังคับ รวมถึงไม่มีสิทธิออกเสียงสำหรับเพื่อการสัมมนาใหญ่……….”

จากกฎหมายข้างต้น จะเห็นว่า รับจํานองที่ดิน กฎหมายให้สิทธินิติบุคคลคิดเงินเพิ่มได้ปริมาณร้อยละ 12 ต่อปี หรือถ้าหากติดเกิน 6 เดือนก็เรียกเก็บเงินเพิ่มได้ร้อยละ 20 ต่อปี

แม้กระนั้นทั้งนี้ กฎข้อบังคับต้องเจาะจงไว้เพราะว่า ถ้าข้อบังคับไม่ได้กำหนดไว้ ก็จะไม่สามารถที่จะเรียกเก็บเงินเพิ่มดังกล่าวมาแล้วข้างต้นได้นอกเหนือจากเงินเพิ่มแล้ว เจ้าของร่วมที่ติดค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนก็จะไม่มีสิทธิออกเสียงในห้องประชุมใหญ่ตามมายี่ห้อ 18/1 วรรคสองด้วยในมาตรา 18/1วรรคสองยังกำหนดด้วยว่า

เจ้าของร่วมบางทีอาจถูกระงับการให้บริการส่วนกลางหรือการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อกำหนดได้อีกด้วย ซึ่งส่วนนี้เองที่บางทีอาจเป็นมาตรการของนิติบุคคลเพื่อบีบคั้นให้เจ้าของร่วมยอมจ่ายค่าศูนย์กลางโดยที่ยังไม่ต้องฟ้องร้องคดีต่อศาล แต่ว่าจะมีขอบเขตสำหรับเพื่อการทำเป็นแค่ไหน พวกเราจำเป็นต้องไปดูคำตัดสินศาลฎีกากัน โดยจะเริ่มจากกรณีที่ทำไม่ได้ก่อนนะครับ

– คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553 โจทก์ (ลูกบ้าน) ไม่จ่ายค่าศูนย์กลางฟ้องเรียกให้จำเลยที่ 1 (นิติบุคคลห้องชุด) จ่ายค่าชดเชยจากการที่ขวางไม่มอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้โจทก์ศาลฎีกาตัดสินว่า เชลยที่ 1 มีสิทธิเพียงแต่ฟ้องร้องกับโจทก์ให้ชำระค่าศูนย์กลางอาจค้างแค่นั้น

ไม่สามารถที่จะออกกฎระเบียบเพื่อไม่มอบบัตรผ่านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นการบังคับชำระหนี้โดยหลบหลีกการฟ้องบังคับคดีโดยชอบด้วยกฎหมาย รวมทั้งเป็นการก่อกวนสิทธิสำหรับเพื่อการใช้ทรัพย์สมบัติส่วนบุคคลคือห้องพักของตนเอง นับว่าจำเลยที่ 1 ทำฝ่าฝืนต่อโจทก์

– คำตัดสินศาลฎีกาที่ 10230/2553 โจทก์ (ลูกบ้าน) ฟ้องจำเลย (นิติบุคคลอาคารชุด) ให้ชำระค่าเสียหายเนื่องมาจากไม่มอบบัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ และยับยั้งการจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ เพราะว่าโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายศูนย์กลางศาลฎีกาชี้ขาดว่า

เชลยไม่มีอำนาจระงับการให้บัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ เนื่องจากว่าทำให้โจทก์เสียหายสิทธิในการใช้สมบัติพัสถานส่วนตัว และก็เมื่อโจทก์ไม่ได้ติดหนี้ค่าน้ำ จำเลยก็ไม่มีสิทธิหยุดการจ่ายน้ำก๊อกเช่นกัน ถือว่าจำเลยทำฝ่าฝืนต่อโจทก์

– คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 1013/2550 เชลย (นิติบุคคลคอนโดมิเนียม) ขวางไม่ให้โจทก์ (ลูกบ้าน) เข้าใช้ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล (กรณีนี้เป็นโจทก์ซื้อห้องชุดพร้อมที่จอดรถ ระบุอยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์เลยครับ) โดยการไม่ให้สติกเกอร์ผ่านเข้าที่หยุดรถ ถือว่าเป็นการทำฝ่าฝืนต่อโจทก์สรุปจากคำพิพากษาศาลฎีกาข้างต้น

จะเห็นได้ว่า นิติบุคคลไม่อาจจะจัดการอะไรก็ตามให้สิทธิสำหรับเพื่อการใช้ทรัพย์สินเฉพาะบุคคลของผู้ครอบครองร่วมถูกขวางหรือลดน้อยถอยลง ยกตัวอย่างเช่น ไม่มอบบัตรผ่านประตู หรือขัดขวางไม่ให้เข้าใช้ที่จอดรถ (ส่วนตัว) รวมทั้งไม่สามารถที่จะยับยั้งการให้บริการสาธารณูปโภค อย่างเช่น ประปา

ได้ครับผมหมายเหตุ แต่ว่าในทางกลับกัน เจ้าของร่วมจะอ้างเหตุที่ไม่ได้ระบุเอาไว้ภายในกฎหมายมาเพื่อไม่จ่ายค่าศูนย์กลางก็มิได้เช่นกัน ได้แก่ เจ้าของร่วมอ้างถึงว่านิติบุคคลอาคารชุดนำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการก็เลยไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็มิได้เช่นกัน ผู้ครอบครองร่วมจะต้องฟ้องร้องโดยชอบด้วยกฎหมายแยกต่างหากอีกเรื่องหนึ่ง (คำตัดสินศาลฎีกาที่ 10230/2553) หรือ ผู้ครอบครองร่วมกล่าวถึงว่านิติบุคคลห้องชุดไม่จัดที่จอดรถให้ก็เลยไม่จ่ายค่าศูนย์กลางก็มิได้ด้วยเหมือนกัน (คำพิพากษาฎีกาที่ 10059/2555)